Acheter seul ou à plusieurs, que choisir ?

Acheter un bien immobilier est une étape importante qui nécessite de faire les bons choix. Mais cette décision peut être prise non seulement seul, mais également à plusieurs. Ainsi, si vous comptez acheter un bien immobilier mais que vous ne savez pas si vous devez le faire seul ou à plusieurs.

Acheter en étant célibataire

Que cela soit pour l’achat d’une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif, il est tout à fait possible d'acheter seul, mais cela dépend entièrement de vous et de votre situation. En effet, si vous souhaitez acheter seul, il est plus difficile de convaincre les banques à vous octroyer un crédit car vous êtes le seul à pouvoir rembourser les échéances contrairement à un achat à plusieurs.

Vous devez calculer votre capacité d’endettement et celle-ci ne doit pas dépasser les 33%, sinon les banques n'accepteront pas de regarder votre dossier. En effet, c’est sur ce dossier que tout va se jouer. Votre dossier se doit d’être le plus complet et le plus convaincant possible. Vous devez présenter une situation stable que cela soit sur le plan professionnel ou personnel. Il vous faut inspirer la confiance en montrant que vous êtes capable de gérer vos finances.

Vous avez la possibilité, selon le dispositif de la Loi Pinel sur le logement de bénéficier sous certaines conditions du Prêt à Taux Zéro (PTZ) : 

• Ne pas dépasser un montant de revenus maximum
• Ne pas avoir été propriétaires durant les 2 années précédant le prêt 
• Le montant dépend directement de la zone où se trouve votre logement

D’autres aides sont possibles en fonction de votre situation comme le prêt à l’accession sociale (PAS) ou encore le prêt action logement.

‍Acheter seul octroie beaucoup de liberté et de possibilités. En effet, vous serez le seul et l’unique propriétaire de votre bien et donc la possibilité d’en faire ce que vous voulez. De plus, votre choix de logement ne dépend que de vous, de vos envies et de vos objectifs. Enfin, il est possible de vous faciliter la tâche en faisant appel à un courtier pour vous aider dans vos démarches de prêt immobilier.

Acheter seul en étant marié, c’est possible

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Il n’est pas impossible d’acquérir un bien seul alors que vous êtes mariés et vous serez logiquement alors le seul propriétaire de ce bien. Mais cette possibilité d’acheter un bien seul en étant marié dépend du régime matrimonial et des clauses du contrat de mariage qui ont été décidés par les deux époux. Trois régimes matrimoniaux sont possibles : le régime de la communauté légale, le régime de la communauté universelle et le régime de la séparation des biens.

Le régime de la communauté légale ou régime de la communauté réduite aux acquêts est un régime par défaut. Il s’applique donc si les deux époux n’ont pas choisi de régime particulier. Ainsi, tous les biens obtenus pendant le mariage sont considérés comme commun aux deux. Donc, si vous souhaitez acheter un bien seul dans les conditions de ce régime en particulier, vous devez impérativement le faire avec vos fonds propres. Si un divorce survient, c’est le juge qui déterminera qui est le propriétaire de chaque bien. ‍

Le régime de la communauté universelle est un régime qui doit se faire avec la signature des deux époux lors du contrat de mariage devant un notaire. Chaque bien obtenu avant ou pendant le mariage, appartient aux deux époux à parts égales. Il est donc impossible d’acquérir un bien immobilier seul avec ce régime à moins qu’une clause spéciale soit ajoutée au contrat. Ainsi, il est important de soulever la question lors de la signature du contrat de mariage. ‍

Le régime de la séparation des biens est le plus pratique, si vous souhaitez acquérir un bien seul. En effet comme son nom l’indique, tous les biens obtenus avant et pendant le mariage reste séparés en fonction de qui les a achetés. Ainsi, vous pouvez acquérir un bien plus facilement seul, si bien évidemment vous le financez entièrement de votre poche et que sa signature soit ajoutée dans l’acte face à un notaire.

Acheter à plusieurs

Le co-achat et ses avantages

Le co-achat est le fait d’acheter à plusieurs, que cela soit entre membres d’une même famille, entre amis ou entre plusieurs personnes ne se connaissant très peu voire pas du tout. Acheter à plusieurs signifie également que vous pouvez emprunter à plusieurs ce qui vous donne un avantage considérable face aux banques, si seul vous n’avez ni le budget pour acheter ou emprunter. 

Pour faire un emprunt dans le cas d’un achat à plusieurs, il faut l’effectuer dans la même banque pour tout le monde et gardez en tête qu’elle demande habituellement que les acheteurs soient garants des uns et des autres. Ainsi, dans le cas où l’un des emprunteurs ne peut pas rembourser, les autres doivent le faire à sa place, c’est ce que l’on appelle une caution solidaire. 

Si vous choisissez le co-achat, vous avez la possibilité d’acheter sous trois régimes juridiques différents : la Société Civile Immobilière (SCI), l’Indivision ou l’achat en Tontine.

La Société Civile Immobilière (SCI)

Vous avez comme première solution, le choix d’opter pour une SCI, une société civile immobilière. Dans le cas d’une SCI, c’est une société qui est propriétaire du bien immobilier et étant parmi les acheteurs du bien et donc membre de cette société, vous détenez des parts de la société. Ainsi, cette situation est plutôt pratique lorsque vous souhaitez vous séparer du bien, il vous suffit de vendre vos parts.

Comme toutes sociétés, pour en créer une, il vous faut établir avec les autres acheteurs les statuts de la société. Les statuts d’une société décrivent toutes les règles de fonctionnement de la société, de sa création à sa dissolution. Ces statuts établissent les parts de chacun, qui sont d’ailleurs réparties fonction de combien chacun a contribué, les personnes prennent les décisions au nom de la société, qui sera ou seront les gérants. Sachez que même s’il est facile de sortir d’une SCI en vendant simplement ses parts, il est au contraire très complexe de vendre une SCI. Ces mêmes statuts permettent d’établir certaines clauses particulières comme par exemple la possibilité de dissoudre la société dans le cas du décès de l’un des acheteurs. Bien évidemment, les statuts sont à établir avec tous les futurs propriétaires.

Cependant, créer une Société Civile Immobilière demande une certaine organisation et une certaine responsabilité. En effet, vous êtes tenu de participer une fois par an à des assemblées et de tenir un registre. Le soutien d’un notaire ou d’un comptable est souvent requis. Enfin, tenir une société civile demande peut revenir assez cher. Dans le cas où vous souhaiteriez fonder une SCI pour votre résidence principale, vous serez dans l’incapacité de bénéficier de certains avantages (Prêt à Taux Zéro, PAS ou Prêt Action Logement) car les prêts sont attribués à des personnes physiques et non à des personnes morales comme les sociétés.

La SCI est un choix à faire si vous achetez plusieurs biens immobiliers ou si vous souhaitez répartir le patrimoine entre plusieurs personnes comme par exemple dans le cas où vous auriez des résidences secondaires à répartir au sein d’une même famille. Cette solution est également très pratique dans le cas où voulez faire un investissement locatif. De plus, en optant pour cette solution vous pouvez mettre en place certaines stratégies d’optimisations fiscales et juridiques comme l’usufruit et la nue-propriété.

Très simplement, la nue-propriété et l’usufruit, sont en droit le démembrement de la propriété, c’est-à-dire la séparation entre le droit de disposer du bien correspondant à la nue-propriété, et le droit d’usage et de jouissance du bien qui est détenu par l’usufruitier.

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L’Indivision

Autre solution pour vous : l’indivision. Une indivision reste plus simple à établir qu’une SCI. En effet, chaque acheteur est propriétaire en fonction de la somme que chacun investi et de son implication dans le remboursement du crédit immobilier. Dans le cas où rien n’est précisé, les parts seront égales pour tout le monde. Pour partir d’une indivision, il y a deux choix possibles, soit votre part est racheté par l’un des autres propriétaires, soit le bien est vendu et vous récupérer votre investissement.

Tous les acheteurs sont considérés comme solidaire financièrement et concernant les dépenses de fonctionnement et d’entretien. L’indivision est plus souvent choisie par les couples souhaitant s’acheter une résidence principale.

Contrairement à la SCI, l’indivision est beaucoup plus simple à mettre en place, car ne requiert aucunes formalités particulières. IL faut simplement établir le montant des quotes-parts de chacun lors de l’achat qui est le plus souvent proportionnel au montant apporté lors de l’achat ou de l’emprunt. Ainsi, si le bien est vendu, vous obtiendrez un montant proportionnel à votre quote-part. De plus, si l’un des propriétaires décide de vendre sa part à quelqu’un d’extérieur à l’indivision, les autres acheteurs ont la priorité sur le rachat de cette quote-part ; en droit on appelle cela le droit de préemption.

Mais malgré sa simplicité, l’indivision n’est pas sans inconvénients. En effet, l’un des problèmes majeurs de l’indivision est que les décisions concernant le bien doivent se faire à l’unanimité. Ainsi, en cas de mésentente sur un sujet, si l’un des propriétaires est en désaccord, la situation se retrouve vite bloquée. Par exemple, si l’un des membres de l’indivision décide de vendre, cela sera possible seulement si les autres décident d’en faire de même. De plus, en cas de décès de l’un des acheteurs, les autres propriétaires n’ont aucun droit sur sa part car elle revient directement à ses héritiers ce qui peut entraîner encore plus de conflit.

La Tontine ou pacte Tontinier

L’achat en tontine ou pacte tontinier n’est pas vraiment un contrat a proprement parlé mais plus une clause que l’on ajoute lors de l’achat d’un bien. Très simplement, cette clause stipule que lorsque l’un des propriétaires décède, sa part est répartie parmi les autres propriétaires. Ainsi, s’il ne reste plus qu’un des acheteurs en vie, il devient seul et unique propriétaire du bien. 

La tontine facilite grandement la succession et permet de protéger son conjoint lorsque l’on n’est pas encore marié, dans le cas où l’un des deux décède car tout reviendra à l’autre. Notez toutefois que vous aurez à payer tout de même des droits de succession sur la part qui vous est transmise.

Mais le pacte tontinier n’octroie aucun avantage fiscal et toutes les décisions concernant le bien se doivent d’être unanimes. Il est donc impossible de sortir d’un pacte tontinier, même si vous réussissez à vendre votre part, à moins que vous parveniez à obtenir l’accord de toutes les parties pour revendre le bien.

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Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour choisir d’acheter seul ou avec d’autres acheteurs. La plupart des solutions présentées dépendent directement de votre situation personnelle et financière mais également de vos possibilités actuelles.

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