Une dizaine de visites et ça y est, vous avez enfin trouvé la perle rare. Le bien semble parfait pour vous et vous n’avez qu’une envie : le réserver pour votre personne en faisant une offre au propriétaire.
Mais pas si vite papillon ! Êtes-vous sûr d’avoir eu toutes les informations importantes sur ce bien ? Une question sans réponse, et le projet de rêve peut se transformer en vraie galère… Pour vous éviter ces péripéties, Achylles vous facilite la vie en faisant la liste de toutes les questions à poser avant de faire une offre d’achat.
Vérifier la rentabilité
Avant de vous avancer pour faire une offre au propriétaire, vérifiez tout de même la rentabilité de cet investissement. En effet, si le loyer annuel pour ce bien est moins cher que ce que vous dépenseriez si vous achetiez ce même bien, alors il vaudrait mieux y réfléchir à deux fois. De plus, pensez à vérifier si vous avez les moyens de devenir propriétaire de ce bien : en comptant les mensualités de remboursement du crédit et toutes les taxes qui interviennent, comment se porteront vos finances ? Demandez-vous si la localisation du bien vous convient et si vous comptez y rester assez longtemps pour rentabiliser votre investissement.
Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer et pour connaître toutes les dépenses qu’engendre un achat, jetez un œil à notre article : Locataire ou propriétaire, que choisir pour sa résidence principale ?
Étudier l’environnement
Le bien vous convient peut-être parfaitement, mais avez-vous jeté un œil au quartier dans lequel il se trouve ? En plus de vous promener dans les alentours, posez les questions suivantes au propriétaire, ou à votre agent immobilier :
- Où se trouvent les écoles, collèges, lycées ?
- Quels accès aux transports ?
- Quels espaces verts à proximiité ?
- Quelles comodités (médecin, parhamacie, supermarché, etc.) ?
N’hésitez pas à demander aux commerçants environnants au cas où votre vendeur ne serait pas totalement honnête.
S’il s’agit d’un quartier que vous connaissez, vous ne savez peut-être pas s’il est facile de s’y garer par exemple ? Et attention, un parking réservé à l’immeuble ou beaucoup de places de parking aux alentours ne veut pas toujours dire qu’il y aura de la place pour vous aux heures de pointe.
Tel un super espion, faites du repérage : baladez-vous dans le quartiier aux heures de pointe : avant 8h30 et après 21h. Vous serez en mesure de voir s'il est facile de se garer.
Si le calme et la sérénité du quartier sont des caractéristiques qui vous ont convaincu, vérifiez s’il n’y a pas de projet de construction à venir. Si un superbe espace commercial venait à apparaître, vous serez dérangé par le trafic et le bruit que celui-ci pourrait engendrer.
En savoir plus sur le bien
Un bien qui a l’air en bon état et décoré avec goût ne veux pas dire que celui-ci ne cache pas d’imperfections. En effet, il vous faudra poser plusieurs questions très importantes concernant l’état général du bien.
Tout d’abord, posez ces questions de bases :
- De quelle année date la construction ? Cela vous donnera des indications sur l’entretien du bien. Si les propriétaires s’en sont bien occupés, il ne devrait pas faire son âge. Par contre, si le bien à l’air plus ancien, il vous faut mener votre enquête pour découvrir d’éventuels vices.
- Quelle est la superficie ainsi que celle du terrain ? Très important afin de déterminer si le prix est en adéquation avec le prix du m2 dans le secteur.
- Quelle est l’orientation de la maison ?
- Où se trouvent les murs porteurs si vous souhaitez entamer des travaux.
Demandez la raison de la vente aux propriétaires et depuis combien temps ils essayent de vendre. S’ils sont honnêtes, vous récolterez des informations cruciales. Si le bien est en vente depuis plus d’un an, soit le prix était trop élevé par rapport au marché, soit il existe un vice caché qu’il vous faut découvrir.
Ne vous contentez pas simplement des paroles du vendeur, demandez à voir les factures. Si des travaux ont été réalisés, vérifiez s’ils ont été faits par un expert ou par le propriétaire. Si c’est un expert, demandez le nom de la société et si l’éventuelle garantie est transférable.
Si les travaux ont été réalisés par le propriétaire, faites très attention à ce qu’ils aient été faits correctement et dans les normes, car cela peut engendrer beaucoup de problèmes de sécurité et être dangereux. Et nous, on ne veut pas que quelque chose vous arrive.
Vérifier si les différentes normes sont respectées
- Le système électrique est-il aux normes ? Si le bien a plus de 15 ans, le diagnostic électrique est obligatoire. Jetez un coup d’œil au tableau électrique qui vous donnera des indications sur les différents circuits d’éclairages qui doivent être facilement identifiables à l’aide d’étiquettes. Chacun doit disposer d’un disjoncteur. Cela permet de ne pas couper l’électricité de toute la maison lors d’une intervention dans une seule pièce.
Demandez si le logement est certifié NF-Habitat afin d’être sûr que celui est dans le respect des normes.
- Le bien possède une merveilleuse piscine et vous vous voyez déjà bronzer sur votre flamant rose gonflable, c’est génial ! Mais pensez à demander si la piscine respecte les normes de sécurité. Celle-ci doit obligatoirement posséder une protection pour les enfants.
- L’assainissement est-il aux normes ?
- Les diagnostics amiante et plomb sont-ils aux normes ?
Et l’isolation thermique alors ?
- Vérifiez l’isolation thermique du bien. Commencez par demander si les fenêtres ont un double vitrage ou non. Cela vous permettra de réaliser des économies d’énergie et de ne pas être dérangé par le bruit extérieur.
- Demandez quel type de chauffage et d’isolation possède le logement. Le propriétaire doit obligatoirement vous fournir le diagnostic de performance énergétique (DPE). Sa durée de validité est de 10 ans.
- Pour savoir le coût annuel des dépenses énergétiques, demandez à voir les factures pour la consommation énergétique. Vous verrez ainsi si le bien est mal isolé.
Dans le même temps, pensez à demander à quel montant s’élèvent les différentes taxes. Le propriétaire pourra vous donner une idée des dépenses à prévoir en vous renseignant sur le montant de sa taxe foncière, sa taxe d’habitation, des ordures ménagères ou encore de son assurance habitation.
Quelques questions pour les copropriétés
- Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous sur le syndic : nom et type de syndic ? pro ou bénévole ?
- Quel est le montant des charges et ce qu’elles comprennent ?
- Quels sont les travaux déjà effectués et quels sont les travaux déjà votés et donc à prévoir ? Cela est très important car ce sont des frais en plus : le coût est divisé entre les copropriétaires.
- N’hésitez pas à appeler directement le syndic pour obtenir des informations sur le règlement de la copropriété ou pour obtenir les comptes rendus des assemblées.
Étudier le prix de vente
Toutes les caractéristiques vues précédemment sont des arguments que vous pourrez avancer si vous souhaitez négocier le prix de vente du bien. Posez-vous les questions suivantes :
- Le prix est-il cohérent avec le prix du marché dans ce secteur ? Vérifiez le prix moyen du m2 dans le secteur.
- Puis-je en déduire une marge de négociation ? On obtient souvent 10% de rabais si le bien est surévalué.
- Analyser sur quels critères vous pouvez négocier votre baisse de prix : travaux, secteur, parking…
En bref
- Posez vos questions quant à l’environnement du bien (écoles, transports, parking…)
- érifiez l’état général du bien (état des murs, du système électrique, de la toiture. Travaux réalisés, par qui…)
- Vérifiez la consommation énergétique du bien, son isolation thermique et phonique.
- En copropriété, renseignez-vous sur et auprès du syndic ainsi que sur les projets en cours.
- Enfin, évaluez la cohérence du prix de vente par rapport au marché ainsi que votre marge de négociation.
- Ne vous contentez pas des réponses du propriétaire, vérifiez par vous-même grâce à des factures, des diagnostics, observez tous les détails pendant la visite, promenez-vous et interrogez les commerçants.
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