Un programme neuf vous a tapé à l'œil mais vous avez des doutes sur la fiabilité du promoteur ? Cet article vous donne quelques pistes pour y voir plus clair dans l'analyse d'un promoteur.
La solidité financière
Ancienneté et ratios financiers
La promotion immobilière est une activité qui exige d’avoir les reins solides. En témoignent les nombreuses faillites enregistrées chaque année auprès des promoteurs. Si la société à moins de 5 ans d’activité et/ou peu connue du grand public, il est fortement conseiller de se renseigner sur les comptes de l’entreprise. Pour cela, vous pouvez nous consulter ou vérifier sur les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce comme societe.com ou b-reputation. Vous pouvez y trouver informations sur l’ancienneté, l’actionnariat, les comptes et les procédures éventuelles engagées contre la société. J’ai fait l’exercice pour Tolefi promotion, un promoteur local qui opère à Nantes, Lille et Bruxelle. Au premier abord, on constate une ancienneté de 9 ans dans le secteur de la promotion immobilière (filiale d’un groupe avec une ancienneté plus importante) et les ratios financiers n’indiquent rien d’alarmant.
La qualité de construction
Les témoignages clients
Avec les grands groupes comme Vinci ou Nexity, vous n’avez théoriquement rien à craindre du côté de leur solidité financière. Cependant, il faudra porter votre œil sur les réalisations de ces derniers. Vous pouvez visiter les bulles de ventes avec des appartements témoins. Mais ça ne vaut pas le retour d’anciens clients. Pour cela, aller idéalement à la rencontre d’occupants d’un programme récemment livré. Demandez directement au promoteur quelles sont ses dernières réalisations proches de votre zone de recherche. Vous pourrez ainsi vous rendre sur place pour constater de la qualité de la construction. Avec un peu de chance, vous pourrez également rencontrer un habitant qui pourra vous donner son retour d’expérience. Pensez aussi à regarder les avis récents sur les forums Internet. Si vous recensez un grand nombre d’avis négatifs, c’est plutôt mauvais signe.
L’approche technique
Entreprise générale ou corps d'états séparés
Pour juger de la qualité d’un programme, il faut s’attacher à connaître l’approche adoptée. En effet, le promoteur peut décider de travailler en entreprise générale ou en corps d’états séparés. Un même promoteur peut déléguer la tâche (entreprise générale) à une entreprise de construction ou gérer lui-même les artisans(en corps d’états séparés). Selon l’approche adoptée pour un même promoteur, il peut donc y avoir des différences notables d’un programme à un autre.
Faut-il passer par un promoteur national ou local ?
Des forces et des faiblesses différentes
Il est difficile de faire une réponse tranchée. En règle générale, les promoteurs nationaux connus délivrent une prestation moyenne gamme en termes de construction. Les promoteurs locaux et régionaux peuvent être plus intéressants sur ce point ainsi que sur le service client. Cela s’explique principalement par le fait que les promoteurs nationaux souhaitent aller vite et s’engagent sur des programmes plus complexes. Mais la force financière des promoteurs immobiliers nationaux leur permet d’accéder aux meilleurs emplacements et de proposer des prix plus agressifs (plus bas).
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