Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, plusieurs clauses importantes peuvent figurer dans les petites lignes… Ou non ! On se sent souvent perdu face aux nombreux termes, et votre banquier ne vous expliquera peut-être pas tout en détail. Mais nous oui ! Découvrez dans cet article toutes les clauses à connaître absolument avant de souscrire à votre emprunt.
Le report de mensualité ou suspension d’échéance
Lors de la souscription à votre prêt, nous vous conseillons fortement de souscrire au report de mensualité. Celui-ci sera votre meilleur allié en cas de difficulté financière. En effet, il vous permet de mettre en pause vos mensualités pour une période de 3 à 24 mois en cas d’imprévu qui bouleverserait vos finances telle qu’une perte d’emploi, un nouveau-né, un sinistre… Ainsi, vous êtes à l’abri du défaut de paiement.
Vous pouvez faire le choix de reporter vos échéances partiellement : c’est-à-dire arrêter le paiement du capital mais continuer le paiement des intérêts et de l’assurance. Vous devrez aussi payer des intérêts intercalaires constants qui seront ajoutés au coût total.
Ou vous pouvez reporter vos échéances totalement : ici, vous devrez quand même payer l’assurance. À la fin de la suspension, vous devrez payer des intérêts sur les intérêts reportés.
Le report d’échéance entraînera forcément une augmentation de la durée du prêt. Côté coûts, si vous optez pour un report d’échéance au début de votre prêt, cela vous coûtera plus cher. En effet, en début d’emprunt, vous payez principalement des intérêts. Donc si vous suspendez ce paiement, le capital se verra augmenter. En fin de crédit, cela vous coûtera moins cher car vous remboursez plus de capital que d’intérêts.
Attention : le report de prêt n’est pas possible dans le cas d’un prêt à taux zéro, d’un prêt PEL et d’un prêt accession sociale. Et si certaines banques vous proposent d’y avoir recours plusieurs fois, d’autres n’accepteront pas les reports.
La transférabilité du prêt immobilier
Vous avez contracté un prêt pour acheter un bien et vous voulez déménager ? Seul bémol, il vous faut un autre emprunt pour pouvoir acheter votre nouvelle maison. Pas de panique ! Avec la transférabilité du prêt immobilier, vous pourrez transférer votre crédit afin de garder le même emprunt pour votre nouvelle maison ! Il est donc très intéressant de vérifier si cette clause est présente dans votre contrat au moment de la souscription à votre prêt.
Lors du transfert de prêt, vous gardez toutes les conditions figurant dans votre contrat d’origine. Ce qui est très utile dans le cas où vous aviez obtenu de très bonnes conditions d’emprunt et que vous ne pouvez pas obtenir mieux.
Combien ça coûte ?
Vous n’aurez que des frais de gestion à régler. Ils peuvent aller de 0 à 1 000€ en fonction de la banque et de la complexité de votre prêt. Mais cela reste beaucoup moins coûteux que de souscrire à un nouvel emprunt.
Conditions pour avoir recours à un transfert :
- Le prix du nouveau bien doit être au minimum égal au capital qu’il vous reste à rembourser.
- L’objet du bien doit être identique : si vous aviez contracté un crédit pour une résidence principale, le nouveau bien doit avoir la même fonction.
- Si vous souhaitez contracter un nouveau prêt, il devra être fait dans la même banque.
La domiciliation bancaire
Si vous contractez un emprunt dans une autre banque que votre banque principale, alors la question de la domiciliation bancaire peut se poser. En effet, la banque pourra demander que vous fassiez d’elle votre banque principale afin de faire de vous un client régulier. Vos revenus passeront donc par cette banque pour une période de 10 ans.
Sachez que depuis 2018, les banques n’ont plus le droit de vous imposer la domiciliation, sauf dans le cas où elles vous accorderaient une condition préférentielle. Cette clause est donc un levier de négociation pour vous, donc n’hésitez pas à négocier une réduction / suppressions de vos frais de dossiers, un taux avantageux ou encore des avantages sur les services bancaires (carte gratuite, frais de tenue de compte réduits…).
La franchise
La franchise est un crédit à remboursement différé. Il vous permet de commencer à rembourser votre crédit plus tard. Vous aurez besoin de cette option dans le cas où le bien que vous venez d’acheter n’est pas encore habitable. En effet, si vous effectuez un achat en VEFA (vente en état futur d’achèvement), il se peut que la construction du bien ne soit pas encore finie. De même pour un achat dans l’ancien où le bien nécessiterait de gros travaux.
Vous avez la possibilité d'effectuer une franchise partielle : vous payez les intérêts dès le départ mais pas le capital. Ou une franchise totale : vous ne payez pas encore les intérêts. Attention aux intérêts sur les intérêts qui augmentent le coût du prêt dans ce cas.
L’exonération de frais de remboursement anticipé
Si vous possédez suffisamment de liquidité ou que vous souhaitez revendre votre bien, vous pourrez être dans un cas de remboursement anticipé de votre emprunt. Seulement, lorsque vous souhaitez rembourser votre emprunt plus tôt que prévu, la banque peut vous imposer des frais de remboursement anticipé : les IRA. Il est donc important de négocier l’exonération de frais de remboursement anticipé pour faire apparaître cette clause dans votre contrat et éviter cette dépense.
Mais sachez que dans certains cas, même si vous n’obtenez pas d’exonération d’IRA, le remboursement anticipé de votre emprunt peut être très avantageux. Vous avez la possibilité de réaliser des économies au niveau de votre assurance et sur vos intérêts.
La modulation d’échéance
La modulation d’échéance vous permet d’augmenter ou de diminuer vos mensualités. Valable pour tous les types de prêts, cette clause vous permet d’adapter votre remboursement à votre situation. Vous possédez plus de liquidité que d’habitude ? Vous pouvez rembourser plus et vice-versa. Sachez que lorsque vous remboursez plus que votre mensualité de base, vous diminuez le coût de votre crédit. En effet, la somme versée en plus rembourse le capital. Vous mettez donc moins de temps à rembourser votre crédit et vous économisez des intérêts.
Les termes des modulations dépendent de votre banque et de votre situation. Chez la Caisse d’Epargne, vous ne pouvez moduler vos mensualités que si cela n’allonge pas votre emprunt de plus de 2 ans et que vous ne dépassez pas 33% d’endettement. Chez la Société Générale, vous pouvez moduler dans la limite de 30% du montant de la mensualité. Chez LCL, vous pouvez moduler vos mensualités à hauteur de 10% et chez Axa Banque jusqu’à 50% du montant initial.
Une astuce à laquelle vous pourriez avoir recours est de faire une demande d’emprunt sur une durée courte pour jouir d’un meilleur taux, puis de moduler vos mensualités à la baisse pour augmenter la durée de votre crédit. Ainsi, vous obtenez un emprunt à taux avantageux avec une durée et des mensualités correctes. Toutefois, vous devrez attendre le temps du délai de franchise pour pouvoir commencer à moduler, c’est-à-dire 12 à 24 mois.
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