Faut-il choisir d’investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

Investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien ? Quel dilemme…Une question fondamentale lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier, pour louer, et donc passer par la case crédit immobilier. La grande différence se joue en termes de fiscalité semble-t-il. Alors, on va y aller pas à pas, avec, d'un côté les avantages, et de l'autre les inconvénients, ce qui permettra de choisir selon les besoins et les désirs de chacun.

Avant toute chose, qu'est-ce qui vous plaît ?

L'achat de futurs biens immobiliers demande à se poser une journée voire plusieurs jours pour brainstormer, c’est-à-dire se poser pour réfléchir à ce que l’on aime de prime abord. En matière de matériaux de construction, d'architecture, d'équipement, concernant l'histoire qui entoure ce logement, et bien d'autres critères, les choix déterminent déjà en grande partie où va sa préférence entre bien neuf ou ancien. ‍

Investir dans l’immobilier locatif neuf

Décider d’investir dans l’immobilier locatif neuf permet de profiter de certains avantages.

Tout d’abord, avec les dernières réglementations en vigueur, comme la RT2012, acquérir un bien immobilier neuf revient à modifier son rapport à la consommation d’énergie. Sur le long terme, l’objectif est d’économiser de l’énergie grâce au label BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Acquérir un bien dans l’immobilier neuf permet également d’obtenir des garanties, notamment les garanties qui protègent les particuliers mais aussi les professionnels du bâtiment, en cas de sinistre d’éléments techniques. C’est le cas de la garantie biennale, d’une durée de deux ans, qui prend en charge la réparation d’une porte, la plomberie, etc.  La garantie décennale d’une durée de 10 ans, concerne les éléments structurels comme les fondations (exemple, un ravalement de façade).

Acheter dans le neuf, c’est avoir la possibilité de réduire ses frais de notaire. De la même manière, la réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier est une opportunité. La loi Pinel, en ce sens, est un dispositif très intéressant. Selon le type d’engagement locatif, il est possible d’aller jusqu’à 21% du montant de l’investissement. Enfin, on retrouve également le dispositif fiscal LMNP, LMP, ou encore loi Malraux. Ces dispositifs s’appliquent aussi bien dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien à visée locative.

Investir dans l’immobilier locatif ancien

Investir dans l'immobilier locatif ancien peut s'avérer très rentable, à condition de ne pas se précipiter quant au choix du logement à rénover. À ce propos, les services proposés par une structure adaptée, spécialiste de l'investissement locatif clé en main, peuvent éviter de tomber dans les pièges à risque. C’est également là l’un des meilleurs moyens de ne pas dépenser trop de temps et d'énergie, dans un projet de cette envergure. Acheter un bien immobilier ancien permet de bénéficier de nombreux avantages :

• Le premier, c'est qu’acheter un logement ancien coûte en général beaucoup moins cher qu'un bien neuf. Le tarif au mètre carré étant généralement inférieur au tarif au mètre carré. Il faut également noter l'importance de l’emplacement en centre-ville des biens immobiliers anciens. A contrario, il est remarqué, en général, que l'immobilier neuf se trouve souvent un peu plus excentré, en périphérie ou dans de nouveaux quartiers.

Ce qui est intéressant, c'est qu’investir dans l'ancien permet de réaliser des plus-values assez importantes, et ce, afin de pouvoir bénéficier d'une plus grande liberté en matière de localisation.

L'attention doit alors porter sur les frais d'acquisition, souvent plus élevés, notamment pour le locataire. En effet, le score lié au diagnostic de performance énergétique s'avère souvent faible. C'est à partir de là qu'il est intéressant de se pencher sur la réalisation de travaux, mais aussi le panel de dispositifs fiscaux qui permettent de se faire aider.

Il existe différents dispositifs selon le besoin, qui rassemble la déduction des travaux pour le déficit foncier, la réduction d'impôt pour la loi Denormandie, entre 12 et 21% du prix de revient, ou encore la déduction forfaitaire pour le cosse ancien.

En conclusion, tout dépend du profil de l'investisseur et de ses attentes concernant l’objectif lié à son projet. Par ailleurs, il n'existe pas de dispositif clairement plus avantageux qu'un   autre lorsqu'on investit dans l'ancien. Établir un plan d'action après une réflexion approfondie, et en englobant le taux d'imposition, les niches fiscales, le niveau et la nature des travaux à réaliser, semble le meilleur moyen de choisir le meilleur investissement.

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