Investissement locatif meublé

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif meublé, ou bien vous êtes à la recherche d’un bien meublé à louer ?  Voici tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée !

La location meublée possède de nombreux avantages en comparaison avec la location non meublée, et ce aussi bien pour l’acheteur que pour le loueur. Mais si pour le locataire rien ne change vraiment entre ces deux types de location, hormis le prix plus élevé dans le meublé, il en va autrement pour les loueurs. On vous explique tout. 

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Qu’est-ce qu’un bien meublé

D’après la loi ALUR, un logement meublé est « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.” Notez qu’un logement décent est considéré comme faisant 9 mètres carrés ou plus, et respectant les normes en vigueur. Depuis 2015, une location meublée doit contenir au minimum onze meubles et équipements. Plus précisément, dès que le logement est une résidence principale, on doit y trouver les équipements suivants, sans quoi le bail pourra être requalifié en location louée vide :

• Literie avec couette ou couverture.
• Rideaux ou volets pour les fenêtres dans les chambres à coucher.
• Plaques de cuisson.
• Four traditionnel ou four micro-ondes.
• Réfrigérateur avec congélateur ou compartiment glace (avec température inférieur ou égale à -6°C).
• Vaisselle et ustensiles de cuisine.
• Table et sièges.
• Étagères de rangement et luminaires.
• Matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau, etc.).
  

De plus, la loi ALUR impose dans ces logements un inventaire détaillé du mobilier.

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Les types de location meublé et leurs caractéristiques

 Location meublée résidence principale :

• La durée de la location est d’une année au lieu de trois années pour un logement loué non meublé (cette durée étant rabaissée à 9 mois si le logement est loué à un étudiant)
• Il y a réduction de la durée du préavis de trois mois à un seul en cas de départ du locataire.
• Le bailleur pourra donner congé chaque année au locataire sous réserve de le prévenir trois mois à l’avance (contre six pour un logement loué à vide).
• La loi ELAN a créé un bail "mobilité" d’une durée de 1 à 10 mois sur conditions précises (« locataire pouvant attester être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du Code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle »).

Location meublée touristique :

• La durée de la location ne peut pas dépasser 90 jours.
• La loi Alur stipule que pour une telle utilisation d’un logement, une autorisation de la commune est nécessaire si le propriétaire y vit moins de 8 mois par an (pas sa résidence principale).
• Dans certaines villes, l’autorisation de changement d’usage est accompagnée de règles de compensation. Par exemple à Paris, le passage d’une location meublée touristique est assimilé à un hébergement hôtelier et requiert donc une d’déclaration d’urbanisme.

Location meublée résidence secondaire :

• Les règles sont celles du Code civil, qui renvoie le plus souvent à la liberté contractuelle des parties.

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Les types de bailleurs

Il existe 2 statuts de loueur en meublé, à savoir le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ainsi que le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Le statut de LMP requiert 3 conditions :

• Avoir des revenus supérieurs à 23 000€ par an issus de locations meublées
• Devant constituer la moitié des ressources du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (ou plus).
• Être inscrit en tant que loueur meublé professionnel au registre du Commerce et des Sociétés.

Ce statut vous permet pas exemple d’exonérer les plus-values réalisées au bout de 5 ans d’activité immobilière dans la limite de 90000€, ou bien d’être exonéré sur l’ISF

Si les 3 conditions pour être LMP ne sont pas satisfaites, alors vous aurez le statut LMNP.

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Pourquoi investir dans un bien meublé

Du côté du locataire, les avantages à louer un bien meublé sont surtout d’ordre pratique. En effet, les loyers des locations meublées sont entre 10 à 30% plus chères que des locations nues. Cependant, les locations meublées sont convoitées car elles permettent aux locataires d’éviter les dépenses liées aux meubles (achats, déménagements…). De plus, louer meublé leur permet d’avoir plus de flexibilité. En effet, le bail mobilité, non renouvelable, s’adresse aux locataires souhaitant louer pendant une durée de 1 à 10 mois. S’il souhaite rester davantage, le locataire et le propriétaire devront signer un nouveau bail classique.

Du côté du propriétaire, il existe de nombreux avantages à louer meubler. Notez toutefois que les frais de gestion sont de 20 à 25% pour la location meublée touristique, d’environ 10% pour une location meublée classique et 3 à 5% pour une location non meublée.

Il y a beaucoup de demande pour ce type de bien, ce qui garantit en général un revenu stable et plus important. Certaines catégories de locataires considèrent même les biens meublés comme indispensable. Il peut aussi bien s’agir d’étudiants ou d’actifs mobiles professionnellement qui ont besoin de pouvoir déménager rapidement et sans encombre.

L’investissement locatif meublé est souvent utilisé pour préparer sa retraite. Le statut de loueur meublé permet de développer un patrimoine ainsi qu'un revenu sur une longue période, et qui n’est pas fiscalisé. La rentabilité de cet investissement est d’autant plus importante que les loyers sont en moyenne supérieurs de 10 à 30% à ceux des logements non meublés. De plus, le dépôt de garantie versé par le locataire est fixé à deux mois de loyer charges non comprises.

Les revenus d’une location meublée pour un loueur non professionnel sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) et rentrent dans la catégorie de BIC (bénéfices industriels et commerciaux). La fiscalité est donc réduite sur ces revenus et la rentabilité est augmentée. 

Plus de flexibilité pour le congé et un délai réduit pour les deux parties. 

Enfin, le loueur peut également décider de faire de la location meublée touristique, sur des périodes plus courtes donc, car la rentabilité est bien supérieure à celle d’un locataire classique.

Une fiscalité avantageuse

Détaillons la fiscalité des locations meublées. Pour ce type de location, les recettes locatives sont déclarées comme des Bénéfices industriels et Commerciaux et non comme des revenus fonciers. En fonction de vos revenus locatifs ou bien si vous le décidez, vous pouvez choisir entre 2 modes d’imposition : le régime micro BIC ou le régime réel simplifié.

Pour des revenus locatifs annuels inférieurs à 70 000 € HT, le régime micro-BIC donne un abattement de 50% sur les revenus bruts (abattement de 30% pour les locations non meublées en micro foncier).

Pour des revenus locatifs annuels supérieurs à 70 000 € HT, ou si vous le souhaitez, la déclaration peut se faire avec le régime réel simplifié. Cela consiste à déduire toutes les charges déductibles de ses revenus (en particulier l’amortissement de la valeur du bien et des meubles). Ce régime est donc en général plus avantageux. Le seul problème est que vous devrez faire appel à un expert-comptable. Toutefois, ces frais de comptabilité pourront être récupérés grâce au crédit d’impôt l’année suivante. Pour cela, il vous faut vous inscrire à un CGA (Centre de gestions agréé).

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Les inconvénients de la location meublée

Le principal inconvénient de la location meublée est la plus courte durée des baux, qui vous oblige potentiellement à trouver davantage de locataires. Cela implique donc davantage de temps de gestion (recherche de locataires, visites, états des lieux, etc) ou au choix de frais de gestion.

Avec ces changements de locataires plus fréquents, le temps sans recevoir de loyer entre deux locataires est augmenté, ce qui diminue le rendement locatif. 

Des frais supplémentaires et du temps sont également à prévoir pour l’entretien du bien et de ses équipements, qui restent à la charge du propriétaire. Enfin évidemment, il y a l’investissement initial plus conséquent que pour un bien non meublé en raison du mobilier à acheter.

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Un bon investissement

Malgré ces quelques points négatifs, l’investissement locatif meublé garde une très forte rentabilité (les dépenses plus élevées étant souvent amorties par les loyers plus importants). De plus, vous avez toujours la possibilité de changer de type de location quand vous le souhaitez !