Choisissez votre logement
Le choix du logement que vous allez mettre en location est primordial car il constitue la base de votre investissement immobilier. Dans le cadre d’un investissement locatif sans apport, il vaut mieux acheter un bien de petite taille en se concentrant sur l’état du bien et de son emplacement. Vous devez donc investir dans un logement en bon état et dans une ville attractive comme Paris, Nantes, Lyon ou Bordeaux afin de toujours trouver facilement un locataire.
En effet, le plus gros risque d’un investissement locatif sans apport est la vacance locative car il n’y a aucun loyer perçu et cela peut engendrer des difficultés à payer les mensualités. Vous aurez le choix entre un logement neuf et un logement ancien. Le neuf permet d’avoir un logement régulé aux dernières normes, sans travaux à réaliser et possédant des équipements pour améliorer les conditions de vie. L’ancien est une bonne solution lorsque vous n’avez pas beaucoup de budget et permet quand même une plus-value intéressante.
Construisez un dossier solide
Pour obtenir un prêt sans apport, il faut absolument monter un dossier complet et persuasif. En effet, la banque demande un apport pour être rassuré sur votre capacité à rembourser le crédit. Il faut donc compenser cette absence d’apport par un projet réaliste et rentable. Votre dossier va présenter les risques de l’investissement à travers l’état du logement, les coûts et les revenus. Si vous présentez un projet d’investissement locatif avec un logement neuf qui vous rapporte des revenus supérieurs aux coûts du loyer et des mensualités, la banque sera rassurée sur le remboursement du prêt immobilier.
Pour monter et présenter votre dossier, vous pouvez faire appel à des courtiers notamment chez Achylles qui sont spécialistes du prêt sans apport.
Trouvez la meilleure solution de financement
Un investissement locatif sans apport est plus difficile à réaliser mais il est également plus rentable. Cela veut aussi dire qu’un investissement sans apport est plus risqué car il y a un endettement à plus de 120% entre le projet immobilier, les frais de notaires et les frais associés comme des travaux ou l’aide de courtiers. Il faut donc toujours garder des liquidités pour rembourser les mensualités et trouver un prêt avec peu d’intérêts.
L’investissement locatif peut être financé par le prêt à taux zéro (PTZ) dans certaines conditions et permet de n’avoir aucun intérêt sur son emprunt. Il y a également le prêt d’action logement qui a 1% de taux d’intérêt et qui encourage les investissements dans des logements respectant des normes énergétiques. Prenez rendez-vous avec un expert Achylles qui vous accompagnera dans la recherche de la meilleure solution de financement en trouvant une banque qui vous correspond et en négociant un faible taux d’intérêt afin d’augmenter la rentabilité de votre projet immobilier.
Surveillez la gestion de vos comptes
L’autre facteur de confiance dans la relation avec votre banque est la gestion de vos comptes bancaires. Si vous êtes régulièrement dans le rouge, la banque ne vous fera pas confiance et ne vous accordera pas de prêt immobilier. En revanche, si vous avez de bons revenus, des dépenses cohérentes et que vous avez souscrit à de nombreuses assurances, la banque verra que le crédit immobilier présente peu de risques et qu’il est bénéfique pour les deux parties. Vous pourrez alors négocier un taux faible pour le prêt.
Pour rappel, il ne faut pas que le total de vos emprunts ne dépasse les 33% de vos revenus. Achylles peut vous aider à obtenir des taux avantageux en fonction de votre projet.
Profitez des avantages fiscaux
L’absence d’apport a la possibilité d’être compensée par l’utilisation d’avantages fiscaux propres à l’investissement locatif. Que cela soit pour de l’immobilier neuf avec le dispositif Pinel ou pour de l’immobilier ancien avec le dispositif Denormandie, vous pouvez réduire vos impôts afin de réaliser de grandes économies.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000€, vous pouvez également opter pour le régime réel qui permet de déduire les intérêts du prêt immobilier, les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les frais de garantie du prêt dans votre déclaration de revenus.
Dans le cas contraire, vous serez dans le régime micro-BIC qui constitue un abattement de 50%. Enfin, le dispositif Censi-Bouvard a pour avantage de garantir les revenus des loyers pendant 11 ans, de ne pas payer les 20% de la TVA de votre investissement et de diminuer vos impôts pendant neuf années dans la limite de 33 000€. Vous l’aurez compris, un investissement locatif sans apport peut être compensé par une fiscalité avantageuse qui vous offre de nombreuses options.
Pour conclure, un investissement locatif est certes difficile à obtenir mais cela est possible en faisant les bons choix, en possédant les bonnes connaissances et en étant accompagné par des professionnels qui vous guideront tout au long de votre projet.
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