Pourquoi les frais de notaire dans le neuf sont-ils avantageux ?
Les frais de notaire dans le neuf représentent actuellement 2 à 3% du prix d’achat du bien, contre 7 à 8% dans l’ancien. On parle donc ici de frais réduits. Cette différence est justifiée par le nombre plus faible de taxes dans l’immobilier neuf que dans l’ancien (taxe communale, droit au profit d’État et droit départemental d’enregistrement, etc.). On appelle ces taxes des droits de mutation.
En résumé, il est financièrement plus intéressant d’acheter dans le neuf en ce qui concerne les frais de notaire. De plus, grâce à la loi Macron, en 2016 puis en 2021, ils ont été progressivement baissés de 1,4% puis de 1,9%. Si vous souhaitez en savoir plus, découvrez notre article dédié aux avantages dans le neuf.
A quels biens s’appliquent les frais de notaires dans le neuf ?
Depuis 2013, les biens neufs revendus à un second acheteur dans la limite de 5 ans après leur achèvement (VEFA ou sur plans) ne peuvent plus bénéficier de frais de notaires réduits. Les frais de notaire seront donc les mêmes que si vous achetiez dans l’ancien.
Ainsi, les frais de notaires réduits peuvent uniquement s’appliquer aux immeubles ou biens encore en construction ou construits depuis moins de 5 ans et n’ayant pas encore eu de propriétaire.
L’article 257, I.-2. 2 2° du Code général des impôts nous précise que sont considérés comme neufs les immeubles nouvellement construits ou ayant subis des travaux de surélévation ou qui ont remis à neuf « La majorité des fondations du bâtiment, la majorité des éléments hors fondations qui déterminent la résistance de l'ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, et l'ensemble des éléments de second œuvre, dans une certaine proportion. »
Comment sont calculés les frais de notaires ?
Les frais de notaires sont en réalité composés de plusieurs éléments distincts, dont la rémunération du notaire (émolument). Lorsque l’on paye des frais de notaire, on règle donc en réalité des frais d’acquisitions en plus de la rémunération du notaire. Ils comprennent notamment le prix des démarches administratives et des documents, les impôts et les taxes.
Les émoluments du notaire
La rémunération du notaire se fait selon un pourcentage inversement proportionnel au prix d’achat du bien neuf, selon 4 tranches de prix. Elle se calcule sur le prix TTC du bien neuf (la TVA est de 20%, mais peut être réduite à 5,5 % avec certaines conditions). Veillez à bien soustraire les éventuels frais d’agence dans le cas d’un logement ancien, et le montant du mobilier (non intégré à l’immeuble) présent au moment du compromis de vente (électroménager, éviers, etc.).
Ce barème est valable pour les programmes neufs de 10 logements ou moins, et est le même barème que dans l’ancien. Au-delà de 10 biens, ce barème varie en fonction du nombre de logements du programme.
Il faut ensuite rajouter la TVA de 20%.
Notez que pour les petites transactions, les frais de rémunération du notaire et des formalités dépassaient parfois 10% du prix d’achat du bien. Avec la loi Macron, le coût total des émoluments est plafonné à 10% du prix d’achat du bien neuf avec un minimum de 90€.
Pour les achats supérieurs à 100 000€, le notaire peut désormais plus facilement décider lui-même d’accorder à l’acheteur une remise sur ses frais de 20% maximum (10% à partir de 150000€ avant la réforme), à condition qu’il applique cette remise uniformément à l’ensemble de sa clientèle. Le notaire peut également décider de la période d’application de cette remise et du type d’acte notarié concerné.
Les frais de notaires sont constitués de 3 autres charges en plus de la rémunération du notaire
o La taxe foncière de publicité
Elle se calcule avec un taux de 0,715% sur le prix d’achat hors taxes du bien neuf. L’avantage est qu’elle est beaucoup moins élevée que pour les programmes anciens.
o Émoluments de formalité et frais divers (débours)
Les frais liés aux formalités effectuées par le notaire sont de 800€, et 400€ pour les frais divers (principalement des interventions de tiers ou bien des déplacements liés). Ils sont similaires aux frais déboursés lors de l’acquisition d’un bien de plus de 5 ans.
o La contribution de sécurité immobilière
Elle correspond aux formalités d’enregistrement et de publicité foncière, ou formalité fusionnée. Elle est de 0,1% du prix de l’habitation et ne peut être inférieure à 15€.
En résumé
Les frais de notaires comme on a l’habitude de les appeler se composent de la rémunération progressive du notaire, des frais de formalités et des frais divers, de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière. Au total, cela représente pour un achat neuf (VEFA ou sur plan) entre 2 et 3% du prix du bien en moyenne, et entre 7 et 8% pour un bien ancien.
A savoir
Les frais de notaires se payent au moment de la signature de l’acte de vente. Pensez donc bien à réaliser le virement en amont si besoin. Si vous avez utilisé les services d’un professionnel de loi en plus du notaire, ils devront se répartir les honoraires.
Un exemple
Vous achetez un bien immobilier dans un programme neuf en VEFA de 5 logements pour une valeur de 400 000€.
Émoluments du notaire = (0,799% x 400 000€ TTC + 397,25 €) x 1,2 = 4311,9€ TTC
Émoluments de formalité = 800€
Frais divers = 400€
Taxe de publicité foncière = 0,715% x 333 333€ HT = 2383,33€
Contribution de sécurité immobilière = 0,1% x 400 000€ = 400€
Total frais de notaire = 8295,23€ soit environ 2,07% du prix d’achat du bien
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