Tout savoir sur le contrat de réservation de votre logement neuf

Le contrat de réservation, c’est quoi ?

Un contrat de réservation, aussi appelé contrat préliminaire, c’est un document écrit entre le vendeur d’un logement en construction (vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA) et son acheteur. Il n’est pas obligatoire et il est tout à fait possible de signer directement votre contrat de vente. Mais alors à quoi sert-il ? Le contrat de réservation engage votre promoteur à réserver le logement de votre choix en plus de fixer les conditions de ventes. Son objectif est donc de sécuriser votre achat et vous permettre de lancer vos démarches bancaires. Il doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en main propre.

Que doit-il contenir exactement ?

Le contrat de réservation doit obligatoirement contenir des informations concernant les parties (acheteur et vendeur), le logement et enfin la vente en elle-même.

Parties

-   Coordonnées de l’acheteur et du vendeur

-   Le vendeur doit fournir à l’acheteur une garantie financière de remboursement (GFR) ou une garantie financière d'achèvement des travaux (GFA) au cas où le vendeur ne dispose pas des fonds nécessaires à l'achèvement de l'immeuble (défaillance).

Logement

-   L’adresse du logement

-   La surface habitable, nombre de pièces et liste des pièces de service/dépendances/dégagements

-   La liste des éléments d'équipement et des matériaux utilisés

-   La situation du logement dans l'immeuble/l’ensemble immobilier

Vente

-   Le prix de vente prévisionnel du bien ainsi que les conditions de révision du prix

-   La date de conclusion de la vente

-   Les Prêts obtenus pour financer l'acquisition du bien

-   Les Conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement de l'achat

-   Les Délais d'exécution des travaux

-   Les Informations relatives aux conditions d’application de votre droit de rétractation (sous peine d’une amende de 15000€ maximum)

-   Les éventuels travaux de l’acheteur, à savoir l’installation de :

o   Équipements sanitaires de la cuisine et mobilier pouvant les accueillir

o   Équipements sanitaires de la salle de bains/d'eau et mobilier pouvant les accueillir

o   Équipements sanitaires du cabinet d'aisance

o   Pose de carrelage mural

o   Revêtement du sol (isolation exclue)

o   Équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise

o   Décoration des murs

Dois-je verser un dépôt de garantie ?

Un dépôt de garantie pourra vous être demandé en contrepartie de la réservation du logement.

Son montant dépend du délai entre la date de signature du contrat de réservation et la date de l’acte de vente :

-   Délai Inférieur à 1 an : maximum 5 % du prix de vente

-   Délai compris entre 1 et 2 ans : maximum 2 %

-   Au-delà de 2 ans : aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé par le vendeur

Puis-je me rétracter ?

Vous pouvez changer d’avis et renoncer à votre engagement d'acheter le logement dans un délai de 10 jours (14 jours ouvrables en cas de démarchage à domicile). Ce délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acheteur le contrat ou de sa remise en main propre (les dimanches et les jours fériés comptent dans ce délai). Si le dernier jour de ce délai est un samedi/dimanche/jour férié/jour chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1er jour ouvrable suivant.

Votre rétractation d’achat doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès lors, votre dépôt de garantie vous sera restitué dans son intégralité, sans retenue ni pénalité.

Si le délai de rétractation est expiré, le dépôt de garantie sera conservé par le promoteur.

Toutefois, votre dépôt de garantie devra vous être rendu dans un délai de 3 mois dans les cas suivants :

-   Vous n’obtenez pas les prêts pour financer votre acquisition

-   Le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix prévisionnel (ou révisé)

-   Le logement a subi des modifications importantes en comparaison avec sa description dans le contrat de réservation

-   L'un des équipements promis n’est pas délivré

-   Le Maître d’Ouvrage n’achète pas le terrain, quelle qu’en soit la cause

-   L’une des garanties d’achèvement ou de remboursement prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation ne peut être mise en place

-   Le Maître d’Ouvrage n’obtient pas le permis de construire ou celui-ci ne devient pas définitif.

Tips à connaitre !

Vous êtes libre de recourir à un notaire ou non pour réaliser un contrat de réservation. Il se chargera de vérifier les droits de propriété du promoteur et de réunir les pièces nécessaires à la rédaction du contrat de vente.

Votre dépôt de garantie se soustraie du prix de vente final et de l'échéancier de paiement.

Dans le cas d’un contrat de réservation, le bien immobilier est payé en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux.

-   35% du prix de vente une fois les fondations de la construction terminées.

-   70% du prix de vente une fois le logement mis hors d’eau

-   95% du prix de vente lorsque les travaux sont entièrement achevés

-   Les 5% restant sont à payer le jour de la livraison du bien immobilier à l’acquéreur et peuvent être contestés s’il y a des problèmes de travaux.

De manière générale, il est judicieux d'anticiper toute situation dès le montage de votre prêt, comme des retards par exemple. Une solution possible est le différé d'amortissement afin de repousser le remboursement du prêt tant que vous n'avez pas emménagé dans le bien neuf. Lorsque vous obtenez enfin les clés de votre logement, en cas de retard, il vous faudra envoyer le nouveau tableau d'échéances à votre assurance afin qu'elle décale la date de fin d'emprunt.